招商蛇口：纳入国际指数，超级巨轮扬帆启航

­　　中国中投证券有限责任公司 分析师：李少明

­　　点评：

­　　1、公司股票纳入恒生主题指数，即将到来的深港通和A股大概率纳入MSCI，将吸引资金流入

­　　恒生深港指数、恒生深港房地产指数属于恒生深港指数系列,旨在反映以深圳或香港作为总部,并可能受惠于两地急速发展而较具增长潜质的特选行业公司的表现。与此同时,近期深港通开通将近,6月A股有很大概率纳入MSCI指数,作为业绩稳健、资源储备充足、发展前景看好的大盘蓝筹,必将受到外资的青睐,吸引跟踪相关指数或标的资金的流入。

­　　2、独特的战略资源优势支撑业绩释放和长期可持续发展

­　　原“招商地产”是传统优势品牌开发商,布局全国33个城市、开发项目近200个,目前在手开发项目(太子湾和前海仅部分项目)总建面3600多万方、未结建面超过2600万方,其中深圳项目近300万方。此外市场忽视了其上千万方潜在土地储备,主要包括：

­　　1)前海2.9平方公里范围土地整备,规划建面约500万平,第一个项目前海招商自贸商城已经启动;公司与政府就前海土地的谈判预计近期能够落地,估计公司权益可占比5成左右。

­　　2)通过招商局集团内部资源整合及政企合作方式盘活利用土地资源。

­　　3)产业新城：复制蛇口的片区开发模式,在全国已经获得重庆广阳湾、东莞长安新城、首钢“中国网谷”等大型园区综合开发项目。

­　　4)邮轮城,太子湾170万平米建面,厦门东渡80万平米,都在自贸区,与邮轮产业协同发展。

­　　5)国企资源整合：中外运长航集团名下大概有超过1万亩的仓储、物流用地,70%位于一二线城市,与公司布局重合度很高,预计3-5年后可逐步成为公司土地储备的重要补充。

­　　6)城市更新：目前公司在深圳处于各阶段的城市更新项目规划可开发建面一逾300万方,预计未来将会陆续面市。

­　　3、“前港一中区一后城”的空间发展模式快速落地

­　　由港区带动园区再推动城市的发一展,契合港口、园区和城市良性互动发展的客观经济规律,是招商局在“一带一路”节点城市践行国家战略的重要方式。通过港、区、城联动,可以构建由政府推动、企业主导、汇集各类资源、多方优势互补协同的巨大平台,作为集团内地产板块的旗舰企业,公司将跟随集团的战略,将这个模式落地生根。

­　　藉集团在港口发展上的悠久历史和业务优势,公司开拓邮轮母港新蓝海,园区开发以蛇口开发为指引复制扩张,以南海意库、网谷模式、广州金山谷健康养老项目为代表的创新业务百花齐放,三大主业之外的配套服务和运作得到发挥,业务协同作用初步显现。

­　　4、无论短中长期看，公司都不乏业绩支撑和估值保证

­　　短期看,社区板块的开发销售是公司利润的重要来源,园区板块的物业服务、出租管理是贡献稳定现金流的重要部分,邮轮板块则处于前期投入培育期。

­　　中期看,园区的有效拓展将为社区板块提供充足的更有竞争力的土地储备,园区产业的聚集和基础设施的完善也将有效提高住宅产品的价值,公司提前布局的邮轮业务将助力公司打造特色的邮轮母港,并增强获取城市综合体的能力,为社区板块储备优质的土地资源。

­　　长期看,三大板块的协作发展,交叉运营,将形成招商蛇口特有的发展路径和竞争优势,最终促使公司实现既定的战略目标。

­　　5、房地产市场景气度提升，销售额同比增92%

­　　1-4月销售116万方/188亿元,同比增42%/92%,完成年度目标650亿元的29%;谨慎在京、穗、宁、苏等地补货6个,权益建面73万方,土地款129亿元,维持核心城市布局。

­　　投资建议：

­　　坚定看好公司业务前景和估值提升的逻辑,作为国企改革的旗帜及自贸区、“一路一带”桥头堡,政策红利保驾护航,三大主业协同升级发展,前瞻大招商业务大协同,前海蛇口自贸区加速复制,后续将有更多优质资源注入及配置优化,长期高增长及价值提升有保障。RNAV33元/股,坚定价值投资,价值回归指日可待,再次“强烈推荐”。16-18EPSl.09/1.31/1.50元,PE13/11/9倍。

­　　风险提示：A股未纳入MSCl；自贸区建设进度不及预期；房地产市场波动风险。