国泰君安：关上地产门 打开股市窗？

­　　近期路演交流中，国泰君安发现疯狂的房价几乎已成“过街老鼠”，成为多数投资者口中喊打的对象。

­　　对此，国泰君安发布策略研报称，历史上看，国内房价和股市有一定的此消彼长效应但并不明显，资金溢出效应得以实现的核心在于货币政策预期的变化。此次地产调控的升级基本意味着本轮地产小周期进入尾声，限购带来的销量下行将滞后体现，延伸的对地产投资以及地产产业链的影响将逐步显现。

­　　对于后市，国泰君安认为，短期仍将延续窄幅震荡格局，资金溢出效应将很难显现，市场更多以结构性机会为主。

­　　原文如下：

­　　第一，如何看当前调控？近期路演交流中，我们发现疯狂的房价几乎已成“过街老鼠”，成为多数投资者口中喊打的对象，原因有二：一是房价越疯狂，倒逼政策收紧的预期越强，包括限购升级、货币政策的收紧等；二是对于资产泡沫膨胀之后带来的汇率贬值压力、以及泡沫本身未来可能破裂的担忧。因此，从第一个角度看，此次地产调控落地是市场对政策预期的兑现，对短期市场风险偏好的影响中性。

­　　第二，调控之后看什么？回到市场关心的第二个问题，我们认为调控之后，房价将是所有观测变量的核心。时间窗口上，未来一到两个月将是买卖双方的观望期，大概率看不出明显趋势变化。往后看，房价横盘震荡或小幅微跌将是最好的结果；如果继续快速上涨，不排除全局性收紧政策的出台(包括货币政策)，对股市显然不利，但我们认为此种情形概率较低；反之，如果部分城市出现超预期的下跌，考虑到本轮房价上涨包含了部分高杠杆的投机性资金，我们认为市场对泡沫破灭的担忧或将升温，届时对于股票市场的冲击同样难免。

­　　第三，长期看，关上地产门，打开股市窗？历史上看，国内房价和股市有一定的此消彼长效应但并不明显，资金溢出效应得以实现的核心在于货币政策预期的变化。从过去三轮房价下行周期看：2008年8月、2014年5月均是“房价下跌——货币进入宽松周期——股市上涨”；而2011年9月开始房价下跌，但货币政策持续收紧，股票市场同期持续下跌，蹊跷板效应并未实现。回到本轮，不排除房市挤出资金对股市的溢出效应，但我们认为效果相对有限：第一，短期货币宽松几无可能。第二，本轮房市炒作中杠杆资金功不可没，但大家对股灾仍心有余悸，加之监管政策趋严，投机性资金腾挪到股市规模有限。

­　　第四，地产调控之后，哪些对冲政策可以期待？此次地产调控的升级基本意味着本轮地产小周期进入尾声，限购带来的销量下行将滞后体现，延伸的对地产投资以及地产产业链的影响将逐步显现。第一，宽财政扬帆，聚焦补短板。第二，国企混合所有制改革相关工作提速。第三，部分税费的减免，如节前关于普通化妆品消费税的减免等。

­　　第五，股票市场怎么看？我们认为短期仍将延续窄幅震荡格局，资金溢出效应将很难显现，市场更多以结构性机会为主。配置上，持续推荐的财政发力+基建补短板双轮驱动的PPP+主题(宏润建设/铁汉生态/中衡设计)和地下管廊主题(龙泉股份/腾达建设)。同时，优质资产重估和盈利确定回升仍可布局，高速公路(粤高速A)，精细化工(兰太实业/阳谷华泰/航民股份)、养殖饲料(禾丰牧业/海大集团)。主题方面继续关注电改(北京科锐/国电南瑞/双杰电气)。