存量房贷利率本月起下调 提前还贷有讲究

　　闽南网1月8日讯 对于“房奴”来说，步入2015年就迎来了一大利好消息——去年11月22日央行宣传的降息，按照标准房贷合同中的“利率固定日调整”条款，从今年1月1日开始落实到存量房贷一族身上。也就是说，从本月开始，每月房贷月供降低了。

　　银行业人士表示，对于商业房贷群体来说，已享受7折利率优惠，或采取“等额本金”还款期已过1/3，或采取“等额本息”还款方式，但还款期限已经过半的房奴来说，提前还贷未必划算。此外，今年资本市场活跃，如果有投资经验，只要投资回报率高于房贷利率，也建议不用提前还贷。（海都记者 蔡潇璇）

(网摘图)

　　贷50万15年

　　每月至少少还117元

　　去年11月22日，央行宣布降息，商业银行5年以上贷款基准利率，从6.55%降至6.15%，公积金贷款5年期以上贷款基准利率，由4.5%下调为4.25%。

　　这一利好政策，在今年1月1日开始，落实到每个“房奴”身上。记者从银行了解到，各家银行和购房者签订的多为标准房贷合同，根据该合同“利率固定日调整”条款规定，利率调整将在次年1月1日起执行。即，步入2015年之后，房贷将执行去年11月22日实行的贷款利率。

　　银行理财师算了笔账。以贷款50万元、15年期、基准利率计算，采取等额本息还款方式，执行新利率后，每月还款额将比原来少117元左右，等额本金还款方式，每月还款额少166元多。

　　理财师介绍，执行新利率后，银行会对房贷一族的还款计算规则进行重新计算，如果需要了解自己的还款情况，可以到银行打印一份新的还款计划。此外，记者从多家银行了解到，12月份申请房贷的房奴，已根据新利率执行。

　　这几类群体

　　有钱也别急着还贷

　　每到年终岁首，不少人领到年终奖，或是手头攒了些积蓄，因此提前还贷成为一些房奴关注的重点。银行理财师认为，是否提前还款应根据自身情况来分析，不过从目前来看，有几种情况可不必提前还款。

　　第一种情况，是公积金贷款的群体。光大银行泉州分行理财师杨亚珊认为，受降息影响，公积金5年以上的贷款利率从今年1月1日起，从4.5%下调为4.25%，而目前不少银行5年期定存利率为5%以上，甚至有银行一浮到顶，五年期定存利率为5.4%~5.7%，“就算做定存，收益也比公积金贷款利率高许多”。

　　第二种情况，是选择等额本息还款方式，且还款期限已经过半的。建行泉州分行财管中心温先生介绍，目前多数购房者选择的是“等额本息”还款法，而这种还款方式的利息支出多集中在还款初期，如果剩下的金额不多，实际上已支付了大部分利息，提前还贷没意义。此外，之前享受7折利率的房贷者贷款利率，明显低于5年期定存，提前还贷也不划算。

　　第三种情况，是“等额本金”还款期已过1/3的。等额本金的还款方式为，本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减，如果还款期已超过总贷款期的1/3，再提前还贷也不划算，因为已偿还的大部分是本金。

　　此外，温先生还认为，对于有一定投资经验和渠道的投资者，提前还贷也不划算。他表示，随着资本市场的活跃，市场赚钱效应明显，购买基金、银行理财产品，或者直接参与股市投资，获得的收益率可能会远远高于贷款利率。

　　延伸关注——

　　提前还贷或收取费用

　　当然，也有理财师主张，如果没有投资能力，而且手头又有闲钱，提前还贷减轻负债也可以。不过要注意的是，多数银行规定，需还款满一年之后，提前一个月向银行提出书面申请，才能办理提前还贷。

　　此外，如果提前还贷，有些银行会收取一些违约金，或者一笔手续费。比如，一国有银行的房贷合同约定，提前还款部分除了收取正常利息之外，还要多收一个月利息作为补偿金。另一家商业银行相关工作人员也表示，不同还款方式在提前还款时，将根据提前全额还款或部分还款的不同，收取的费用也不同，具体应看合同约定。