国信证券：相比汇率 房地产销售下降对经济冲击更大

­　　国信证券认为，中国房地产市场存在的最大问题一直以来就是巨大的结构性供需不匹配，实际上也就是三四线城市的库存问题。2015年下半年以来，在国家政策的刺激下，房地产销售增速快速回升，房地产开发投资增速在今年也由负转正。但在房地产市场火爆的同时，房地产市场的结构性库存问题可能非但没有减缓，反而日益严重了。

­　　这具体体现在：(1)由于房地产开发投资的回升，从总量上看，2016年房地产总体库存不会有明显下降；(2)人口城镇化速度减慢，且居民住房需求三五年内相对稳定，目前的销售高增长意味着对未来需求的透支。(3)由于中国住房需求转移单边性的特点，一线城市居民一般不会去二线城市买房，二线一般不会去三线买房，目前二线城市房地产销售的极端火爆意味着转移了大量的三四线城市需求。

­　　综合上述三点，三四线城市居民需求被严重透支和转移，且供给层面今年库存面积不会有明显下降，这意味着未来房地产去库存的压力会更加艰难。今年下半年到明年上半年，相比于汇率和信用问题，房地产销售下降对整个宏观经济的冲击可能会更大。